很多人看到區段徵收與市地重劃不太了解，俊龍把這些文章內容整理，希望能用白話的方式，介紹專業性的不動產內容給您。
目錄大綱
01.一般徵收
02.區段徵收
03.市地重劃
04.三種各自差異表格報你知
05.區段徵收與市地重劃差異
06.區段徵收有可能遇到375租約
07.區段徵收補償方式
08.都市計畫程序
09.區段徵收的程序
10.抵價地比例
11.權利價值計算方式
12.合法建物保留
13.區段徵收分配原則
14.區段徵收的市價查估
15.區段徵收合併分配申請
16.區段徵收的抽籤
一般徵收
一般徵收：土地徵收乃政府依公權力之運作，為興辦公益事業需要或實施國家經濟建設，基於國家對土地之最高主權，依法定程序，對特定私有土地，給予相當補償，強制取得土地之一種處分行為。
白話：政府需要用錢跟你買土地
區段徵收
區段徵收是政府基於新設都市建設、舊都市更新、都市土地之農業區或保護區變更為建築用地、農村社區更新或其他建設目的需要，經過法定程序嚴謹的檢視公益性及必要性後，徵收一定範圍內土地，並依照都市計畫內容，布建公共設施及地籍整理的整體開發方式。
全世界只剩下台灣還有「區段徵收」，未來很可能走入歷史。
白話：為了都市繁榮（政府利益「誤」），把你土地重新分配或是跟你收購
市地重劃
市地重劃是依照都市計畫規劃內容，將一定區域內，畸零細碎不整之土地，加以重新整理、交換分合，並興建公共設施，使成為大小適宜、形狀方整，各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用，然後按原有位次分配予原土地所有權人。而重劃範圍內之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用，則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，故是一種有效促進土地經濟使用與健全都市發展的綜合性土地改良事業。
白話：需在都市計畫內，土地重新分配，也可以自辦重劃
三種各自差異表格報你知
| 項目 | 一般徵收 | 區段徵收 | 市地重劃 |
| 實施主體 | 僅限於政府辦理。 | 僅限於政府辦理。 | 有政府主動辦理、人民申請政府優先辦理及獎勵人民自行辦理三種。 |
| 實施範圍 | 適用在都市土地及非都市土地。 | 適用在都市土地及非都市土地。 | 只能適用在都市土地。 |
| 政府負擔 | 政府負擔徵收補償費。 | 政府負責籌編徵收補償費及開發費用，並以政府取得可標讓售土地之處分收入償付開發總費用。 | 市地重劃完成之抵費地，政府得公開標售，以回收開發成本。 |
| 土地權屬 | 土地所有權人完全喪失所有權。 | 土地所有權人完全喪失所有權，除領回抵價地外，其餘皆屬公有。 | 土地所有權人仍保有其所有權，僅提供不超過各重劃區土地總面積。 |
| 土地分配 | 原土地所有權人只能領取徵收補償費，喪失對土地權利。 | 原土地所有權人可以領取徵收補償費，喪失對土地權利，或申請領回土地（抵價地）。抵價地總面積以徵收總面積。50%為原則，最低不得少於40%（曾經辦過農地重劃之土地，最低不得少於45%）。 | 以交換分合方式實施土地改良，重劃完成後，原則上按原位次分配，土地所有權人領回土地以重劃區總面積不低於55%為限。 |
| 公共設施 | 只能作國防事業、交通事業、公用事業、水利事業、公共衛生及環境保護事業、政府機關、地方自治機關及其他公共建築、教育、學術及文化事業、社會福利事業、國營事業、其他依法得徵收土地之事業使用。 | 範圍內道路、溝渠、公園、綠地、兒童遊樂場、廣場、停車場、體育場所及國民學校用地，無償登記為當地直轄市、縣（市）有或鄉（鎮、市）有。 | 區域內之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地，屬參加重劃區內土地所有權人之共同負擔。 |
區段徵收與市地重劃差異
另外區段徵收免徵土地增值稅，市地重劃不課徵土地增值稅。
區段徵收有可能配到不同縣市，市地重劃為原位次分配
區段徵收公設：為道路、溝渠、公園、綠地、廣場、兒童遊 樂場、停車場、體育場所、國民學校
市地重劃公設：道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠 地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場
區段徵收有可能遇到375租約
如果遇到375租約，由於區段徵收通過是強制性，依法須公告現值1/3賠償給佃農。
區段徵收補償方式
土地的補償
1.取回現金
2.優先買回
3.申領抵價地
4.得配售農專區
(如果分配堅持分回農地，規劃農專區給地主使用，不一定在原位)
建物的補償
1.拆除領現
2.剔除或原位置保留(須合法建物)
3.租屋補助
4.安置街廓
5.安置住宅
都市計畫程序
1.研擬都市計畫草案
2.計畫草案公展及說明會
3.都市計畫草案審議
4.都市計畫發布實施
區段徵收的程序
一旦進入協議價購，區段徵收就開始了，協議價購是必要程序，並且免增土地增值稅
申領抵價地，公告期間申請才能領地，不然只能領錢，建物補償費不能申領抵價地。
如果錯過申請時間，變成領補償金能否改成領地，僅限一次更改。
經核定發給抵價地之土地所有權人，得以書面向直轄市或縣（市）主管機關申請，徵詢需用土地人資金調度情形及考量是否影響區段徵收實際作業後，再決定是否同意土地所有權人改按原徵收補償地價發給現金補償。
申領抵價地需要塗銷原本他項權利，需跟銀行溝通先塗銷掉，等配給土地再從新設定，如果銀行不同意則需自己先拿錢塗銷，但原則上銀行都會配合。
(注意：如果一二三順位是不同銀行，則銀行實務很可能不同意，那可能就只能領錢。）
建築物改良物補償費，按徵收當時重建價格估定之
可以領回多少比例土地，是按造選擇權利價值而去決定
抵價地比例
如果未達最小分配面積，可以自行找其他所有權人申請合併分配或是請主管機關協調合併分配。
權利價值計算方式(類似換土地代幣概念)
合法建物保留
區段徵收分配原則
1.自由抽籤由地主照順序選擇街廓
2.地主得將其領抵價地權利價值分開選擇兩個以上分配街廓配地<區徵辦法28>
區段徵收的市價查估
區段徵收申請抵價地三個要件
1.申領抵價地
2.達到最小權利價值
3.他項權利完成清理
區段徵收合併分配申請
區段徵收的抽籤
共抽籤兩次，第一次為人序簽，第二次為地序簽。
申請抵價地編號作為人序簽順序。(註:取票號碼)
(人序簽為後續地序簽的依據)
人序簽結果做為地序簽的順序。
(地序簽作為選配土地順序的依據)
