很多人對於房地產投資是有恐懼的，因為房地產算是所有投資商品裡面算是金額較大，以及需要人去管理維護，因此很多人對於這塊的想法都是很有興趣，但又恐懼，這篇文章會從挑選標的物開始，以及租屋該如何租，房子如何整理，房客如何挑，慢慢教你。

目錄

01.有哪些房地產管道
02.物件如何挑選
03.物件投資報酬率如何抓？
04.如何設定租金
05.房屋出租該有哪些基本設備及裝潢
06.如何篩選合適房客?
07.出租合約如何寫
08.電費結算

有哪些房地產管道

首先就是買到一間適合投資的房地產，而很多人最困擾是不知道要去哪裡找便宜的物件，而我也分享我平常看物件的一些平台選擇。

1.591平台https://www.591.com.tw/ ★★★★★
目前我多數看房管道首選是591，物件量最大，因此有花一點時間，一定能把所有物件看完，當看完後續只要在看每日新增物件即可。

2.仲介平台(信義房屋、永慶房屋、住商房屋….等) ★★★★☆
以平台介面來說，我問過身邊許多人以及自己使用網站感受，信義目前是網站設計最好，因此找物件也相當方便，我列出這三家，應該是目前全台最多物件的，因此我習慣也只看這幾家，但如果有認識『認真』勤懇的仲介，我會建議找幾個熟識的仲介，這樣他們家網站就可以不用看，因為自身仲介看最多一定是自己品牌物件，可以讓你在搜尋這些品牌仲介省下非常多時間！

3.FACEBOOK社團★★★☆☆
台灣各地都有各類房屋社團，裡面屋主自售及房屋仲介貼物件相當多，但缺點資訊混亂，以及好案件通常貼到FB很快就秒殺，雖然仍然是找案件好選擇，但物件訊息不夠清楚是一個很不方便地方。

4.樂屋網 https://www.rakuya.com.tw/ ★★☆☆☆
案件很多成交未下架，建議看較新案件為主，舊案件多數成交

5.yes319 https://www.yes319.com/ ★★☆☆☆
土地選擇相當多，但跟樂屋有同樣狀況，案件很多成交未下架，建議看較新案件為主，舊案件多數成交

6.其他網站
其餘網站我覺得使用體驗都不是太好，歡迎留言告訴我，你都用哪個網站看物件。

物件如何挑選

以收租物件來說，種類相當繁多，電梯大樓、透天、公寓三大項，但要在去細分有人會在進階做分租隔套、民宿，而文章篇幅有限，我會建議新手房東可以挑選電梯大樓為人生第一間收租物件，現代人幾乎需要有人代收包裹，上下班時間繁忙，有24小時可丟放垃圾，假設在沒有分租隔套的狀況下，其實大樓不管是套房或是二三房產品，往往出租都是單一的對象，而有些手上資金比較不充足的買方會選擇公寓，公寓較有可能因為老舊會遇到修繕上的一些問題，透天通常房東都是做分租套，由於要計算水電費、公共空間打掃，以及也可能出租五間，其中一間租到有問題租客進而影響整間的出租狀況，這些都是需要審慎評估。

物件投資報酬率如何抓？

隨著房價升高，投資報酬率也是不斷的下降，但以前的投資報酬率卻是逐漸升高，因此比較保守的人會只留自己以前的物件保守性投資，以台南來說，以前用總價作為成本，去計算投資報酬率，套房8~10%相當多，而目前來說俊龍4%就會評估考慮，很多人疑惑那為何4%不去投資股票ETF穩定賺取報酬，還不用管理成本，這當然是可以的，但俊龍在房地產多年，可能房地產穩定賺取4%及穩定現金流來說，我更有足夠的把握，且租金收入實際是每年不斷上漲，俊龍手上許多物件皆上漲許多。

(租金X12個月)/總價=總價報酬率公式

加入修繕成本(抓1~1.5個月)及管理費算法

(租金-管理費)X(12-1)/總價=扣除成本的總價報酬率公式

再來就是最多討論是否需要槓桿(貸款)買房，由於房子動輒百萬，在沒有富爸爸媽媽支持下，很難入手人生第一間房，因此會建議一定要貸款，投資報酬率也會相對拉高許多，因為實際投入的資金有限，但現金流得到的回報率更高，俊龍也會把計算公式打入。

租金投報率+槓桿比例(貸款金額/總價)x(租金報酬率-貸款利率)=槓桿公式

加入裝潢修繕

租金投報率+槓桿比例(貸款金額/(總價+裝潢成本))x(租金報酬率-貸款利率)=裝修槓桿公式

當你把這些公式整理成EXCEL，你就可以輕鬆去計算投資報酬，是否可以投資該項物件及槓桿。

假設以投資報酬率5%，貸款利率2%，大家可以看到根據不同的貸款成數產生不同的投資報酬，而長期的複利，愛因斯坦說過:「複利的威力勝過原子彈。」

由圖表可以看到，在未計入裝潢維護成本的計算下，去槓桿報酬率5%，8成報酬率可以拉升相當多，這也是為何有錢人拼命借錢，只要有信心獲利大於貸款利息，這些利差都是增加你的投資報酬率。

如何設定租金

現在要了解出租行情相當方便，管道也相當多，我個人建議591輸入自己物件地址。

而通常現在591或是社團，其實有非常多資訊讓你知道「租金行情區間」，而這也是很多新手房東遇到的問題，兩房租金15000~20000，我該設定多少租金，俊龍這邊的答案是18000~22000，當房東絕對要想辦法當租金的中上，這樣租客維修你也會因為收比較高的租金，更願意去幫租客維修，而不是有一種心態，「我已經租你很便宜了，租客你還想要怎樣?」，這樣惡行循環的房東，俊龍看到多不勝數，反而我租金比別人高，租客比別人穩定。

而我也會建議房子一定要有家具家電，我也基本上不租自備家具的客戶。

房屋出租該有哪些基本設備及裝潢

最基本的的就是三大類就是「家電」、「家具」、「裝修」，基本上我的家具都不會少，如前面所說，我族群一開始就定位在沒有錢買房子，但又希望設備齊全久待的客群，那種有自備家具的，看起來會長住，但通常也會因為自備家具，希望房東做折讓，或是希望你把某些家具搬走，基本上不在我希望出租的族群名單。

家電

家電基本上我都會提供電視、冰箱、冷氣、洗衣機，電視現在越來越便宜，我基本上最少都會提供32吋，但目前已經趨於40吋以上，而冰箱我基本上套房都是小冰箱，兩房也是提供稍大一點的基本款冰箱，冷氣基本上我一律會使用變頻，除非原先是定頻，但如果冷氣損壞，我基本上也都選擇變頻冷氣，因為現在變頻冷氣並沒有比較貴，洗衣機除非有空間限制，我至少都會用10KG以上，低於我自己實務上覺得使用上都不太夠用。

家具

家具我會提供床組、茶几、電視櫃、書桌、餐桌，基北上如果套房來說，我書桌可能就不一定會放，因為空間小的關係，可能會用沙發及茶几取代書桌的功能，但如果兩房以上，我會用較大的書桌取代掉電腦桌。

裝修

基本上現在裝修網路上非常多圖片可以參考，我基本上整體會偏向使用油漆，原因很簡單，一個房客搬走，很難沒有所謂的損耗，當然運氣好租到很愛惜的客戶，那真的賺到，馬上可以不用整理出租給下一位房客，但我自己經驗是還是有超過30%以上需要再從新整理，這時候油漆就是可以自己馬上進行修補非常方便，我牆壁幾乎也都選擇「百合白」顏色不是非常白，也算是蠻耐髒的色系，未來修補也不用思考是哪一色系油漆，不是百合白，最終幾乎都會被我擦成統一色系好管理。

而壁紙我也是會看情況選擇1~2面用壁紙作為裝飾，壁紙維護雖然麻煩，但是有幾面用壁紙作為裝飾，其實很容易營造出一間漂亮房子的感覺。

如何篩選合適房客?

1.先製作好範本看到網路廣告租客，591則電話詢問，從有回應的客戶裡面優先挑選租客

你好，目前多組詢問中，
能先了解你目前基本資料嗎?
並說明租屋注意事項，
如可接受在告知您方便的時間預約看屋，
1.合約至少一年，押金兩個月
2.居住人數
3.年紀
4.須提供工作證明
5.是否禁止寵物
6.禁止吸菸禁止祭拜

職業優先選擇公職人員>南科工程師>教務人員>一般上班族>學生

出租合約如何寫

現在簽訂任何的契約，政府為了保障消費者，幾乎都有推出「定型化契約」，什麼是定型化契約？定型化契約指的是政府對於容易產生消費糾紛的合約訂定出應記載與不得記載的項目，用意是保護一般消費者對於合約條文並不會仔細去一一細看，因此從新聞惡房東張淑Ｘ事件後，政府也對於租賃定型化契約做了更多規範，包括房東不得記載不能報稅，或是租稅轉嫁給房客狀況，而身為房東很多人會去選擇購買＂書局版本＂的房屋租賃契約書，是較為偏向房東有利，而我自己會比較偏向去超商買＂超商版本＂的租賃契約書，符合政府規範的契約書內容，既然書局版本對房東比較有利，為何不買書局版本呢？原因是書局版本與內政部定型化契約一旦有牴觸，一樣之後有需要法律上的訴訟，對房東一樣是沒有保障，何不一開始就照政府規範呢？

現在出租寵物族群也越來越多，因此現在也會有人增添寵物條款，提供在這給大家參考。

「寵物出租條款」範本
第一條：租賃期間與寵物相關規定
1.出租人（下稱甲方）同意承租人（下稱乙方）可於房屋租賃範圍內飼養寵物，並應於租賃期間內（自 民國 年 月 日至民國 年 月 日止，計 年 月）維持環境清潔，租賃期間結束後須恢復原狀。
2.乙方所飼養寵物為＿＿，品種為＿＿，共＿＿隻。未經甲方同意，不得自行增加或更改，若未依前述規定私自增加或飼養時，應賠償出租人壹個月租金額之違約金，出租人並得終止本契約。
3.承租人於房屋使用範圍內飼養寵物，須遵守大樓管理委員會所訂定之住戶規約。
4.租客若因寵物與其他住戶發生糾紛事端，須自負責任與義務處理。
5.因寵物造成房內氣味／毛髮／便溺及其他污漬問題，承租人於合約期滿後退租時，應自行於房屋使用範圍內清潔消毒，經由甲方確認無誤後方可完成退租點交。若承租人於退租時無自行清潔，則由甲方代為尋找合法立案之清潔公司消毒，其清潔費用將由乙方負擔。
6.若因寵物造成屋況及家具的髒污損毀，修繕或者因無法修繕狀況下造成的所有費用將由乙方負擔（由甲方代為處理，所有費用實報實銷，乙方負擔費用）

第二條：違約處罰
1.乙方違反約定使用房屋，並經甲方催告及限期改正，而仍未改正或改正不完全時，甲方得終止本租賃契約。
2.乙方於本租賃契約終止或期限屆滿之翌日起，應即將租賃標的物回復原狀騰空遷讓交還，乙方不得藉詞推諉或主張任何權益，如不及時騰空遷讓交還房屋時，甲方得向乙方請求按照房租增加壹倍之違約金至遷讓之日止。
3.任一方若有違約情事，至損害他方權益時，願賠償他方之損害及支付因涉及之訴訟費、律師費（稅捐機關核定之最低收費標準）或其他相關費用。
4.乙方如未按期繳納租金達二個月時，視為違約。
5.甲乙雙方如有違約時，任一方各得終止本租賃契約，如有損害，並得請求賠償。

第三條：租賃契約之效力
1.本契約租賃雙方 □同意 □不同意 辦理公證。
2.本契約經辦理公證者，租賃雙方 □不同意 □同意 公證書載明下列事項應逕受強制執行：
□（一）承租人如於租期屆滿後不返還租賃住宅。
□（二）承租人未依約給付之欠繳租金、費用及出租人或租賃住宅所有權人代繳之管理費，或違約時應支付之金額。
□（三）出租人如於租期屆滿或本契約終止時，應返還承租人之全部或一部押金。

第四條：契約及其相關附件效力
1.本契約自簽約日起生效，租賃雙方各執一份契約正本。
2.本契約廣告及相關附件視為本契約之一部分。

第五條：未盡事宜之處置
本契約如有未盡事宜，依有關法令、習慣、平等互惠及誠實信用原則公平解決之。

電費結算：

常會遇到房客退租，但電費兩個月還無法結算，俊龍有寫教你如何不用跑台電也能切算電費。

延伸閱讀：當房東一定會遇到的事，再也不用跑很遠去台電結算電費！

結語：

還有想了解更多關於房東相關知識嗎？歡迎＋入房東群組一起討論，也歡迎留言告訴我你當房東遇到什麼事情，或是想了解什麼！