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🔴個人出售房地產適用新制、舊制
新制
- 在105年1月1日以後取得
屬於新制，不計入綜合所得總額，所有權移轉登記或房屋使用權交易日的次日起算30日內，申報房地合一交易所得
舊制
- 在105年1月1日以前取得
屬於舊制，房屋部分屬財產交易所得，要併入交易當年度的綜合所得稅申報，土地部分則課徵土地增值稅
🔴個人出售房屋、土地交易所得應如何計算?
買賣取得
房屋土地交易所得額(或損失金額)＝
賣出成交價額－取得成交價額－可減除成本及費用－土地漲價數額
繼承或受贈(含受遺贈)取得
房屋土地交易所得額(或損失金額)＝
賣出成交價額－繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值－可減除成本及費用－土地漲價數額
房地交易所得=房地售價－繼承時房地現值－可減除成本及費用=A
繼承取得房地之額外負擔=實際負擔貸款餘額－繼承時房地現值=B
應課稅所得=A－B－土地漲價總數額=C
簡單說：若是繼承或受贈取得，可以用貸款餘額去額外認列成本！
🔴可扣除成本有哪些
✅房屋土地所有權移轉登記完成前向金融機構借款的利息
✅購屋衍生契稅、規費、印花稅、公證費、代書費、仲介費
✅持有期間非兩年所能耗竭之增置、改良或修繕費
（註：「裝潢費用建議檢附統一發票」、「估價單」及「裝修前後照片」）
✅依土地稅法施行細則第 51 條規定經主管稽徵機關核准減除 之改良土地已支付之下列費用：
(1) 改良土地費用
(2) 工程受益費
(3) 土地重劃負擔總費用
(4) 因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土 地之公告現值總額
✅土地漲價數額＝交易當年度公告土地現值－前次移轉現值
✅若是預售屋「已付款項加上獲利的3%」可做認列成本
如果未能提示費用證明文件或所提示費用證明金額未達成交價額3%者，稽徵機關得按成交價額3%計算得減除的費用總額，並以 30 萬元為限。
❌不得認列使用期間房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、房貸借款利息
🔴房地合一稅率
本國人稅率
| 適用稅率 | 持有期間 |
| 45% | 2年以內 |
| 35% | 超過2年未逾5年 |
| 20% | 超過5年未逾10年 |
| 15% | 超過10年 |
| 10% | 自用住宅優惠稅率 |
非本國人稅率
| 適用稅率 | 持有期間 |
| 45% | 2年以內 |
| 35% | 超過2年未 |
🔴五大交易優惠稅率
- 維持稅率20%
-個人及營利事業非自願因素(如調職、房地遭強制執行)交易
-個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易
-個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉
-營利事業興建房屋完成後第一次移轉 - 維持稅率10%
-自住房地持有並設籍滿6年(課稅所得400萬元以下免稅)
🔴房地合一自住房地租稅優惠
1.個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。
2.交易前6年內，無出租、 供營業或執行業務使用。
3.個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本項優惠規定。
個人交易自住房屋、土地符合上述條件者，課稅所得(稅基)400萬元以內者免納所得稅，超過400萬元者，就超過部分按稅率10%課徵所得稅。
🔴房地合一稅-重購退稅
符合重購退稅要件【需全部符合】
✅本人、配偶或未成年子女設戶籍並居住
✅出售房地與重購房地之所有權人需為本人或配偶
✅出售前1年無出租、供營業或執業用
✅先買後賣(或先賣後買)的時間之差距二年內
✅重購五年皆需自用，不得改用或再行移轉
賣小屋，買大屋 → 申請全數退還或扣抵應納所得稅額。
賣大屋，買小屋→按重購價額占出售價額之比率，計算應退還或扣抵已繳納的所得稅額。
先賣後買：賣屋的時候，裡面就要設有戶籍，等買入新的之後，再將戶籍遷入新家，這很正常應該沒什麼問題！
先買後賣：在買的時候，想賣的那間就要有戶籍，也就是維持是自用住宅用地，不能是在空戶的狀態，等買進新家後才能遷走，這種模式才算是「重購」，這是最容易被忽略的情形。
註:夫妻不同人名購買賣出，仍可以重購退稅，但無法退土地增值稅
注意事項：
1.財政部今天核釋，個人重購自住房地後5年內，因「未成年子女就讀或擬就讀學校訂有應設戶籍於該學區的入學條件」、「本人或配偶因公務派駐國外」、「原所有權人死亡」三大原因之一，導致戶籍遷出，或未設戶籍在重購房屋，如果經查明該房屋實際上仍為自住，沒有出租、供營業或執行業務使用，則可認屬為未改作其他用途，免依規定追繳原退還或扣抵的稅額。
2.非直系親屬入戶籍有可能被認定非自用，須簽屬設籍人無租賃關係申明書
3.有案例因為水電使用過少被認定無自用事實
4.國稅局會發函到管委會詢問是否有自住事實
